Muchas personas que heredan un piso acaban vendiéndolo al cabo de unos meses o de unos años. Esa venta tributa en la declaración de la renta del heredero que vende, aunque ya se haya pagado el Impuesto de Sucesiones, y además genera una plusvalía municipal. Le explicamos cómo se calcula lo que hay que pagar y qué gastos puede restar para no tributar de más.
Sucesiones y renta: dos impuestos distintos
Al heredar, usted paga el Impuesto de Sucesiones (en Cataluña, ante la Agència Tributària de Catalunya) y, si hay un inmueble urbano, la plusvalía municipal de la herencia. El fallecido no tributa en el IRPF por esa transmisión: la Ley del IRPF (artículo 33.3.b) establece que no hay ganancia patrimonial en las transmisiones por causa de muerte.
Cuando después vende el piso, la operación es suya. Si lo vende por más de lo que valía al heredarlo, tiene una ganancia patrimonial que se declara en la renta del año de la venta. Si lo vende por menos, tiene una pérdida que puede compensar con otras ganancias. Si quiere repasar antes los plazos de la herencia, lo explicamos en el plazo del Impuesto de Sucesiones en Cataluña.
Cómo se calcula la ganancia al vender
La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición (artículos 34 a 36 de la Ley del IRPF). En un piso heredado, el valor de adquisición no es lo que pagaron sus padres en su día, sino el valor que se tomó en el Impuesto de Sucesiones, con el límite del valor de mercado.
El manual de la renta de la Agencia Tributaria lo concreta así:
- Valor de adquisición: el valor del piso en Sucesiones. En las herencias desde el 1 de enero de 2022 es el valor de referencia del Catastro, o el declarado si fue mayor. A ese valor se suman los gastos y tributos de la herencia que pagó usted: el propio Impuesto de Sucesiones que corresponde al piso, la plusvalía municipal de la herencia, notaría y registro. También las mejoras que haya hecho después (no las reparaciones ni el mantenimiento).
- Valor de transmisión: el precio de venta (si es inferior al de mercado, cuenta el de mercado), menos los gastos y tributos de la venta que pague usted como vendedor: comisión de la inmobiliaria, notaría que le corresponda y la plusvalía municipal de la venta.
- Si el piso estuvo alquilado, hay que restar del valor de adquisición las amortizaciones que se pudieron deducir en la renta durante esos años.
La Agencia Tributaria advierte de que puede regularizar la ganancia si el heredero declara como valor de adquisición un importe inferior al valor de referencia del piso. Y si un día le devuelven la plusvalía municipal de la herencia, hay que quitarla del valor de adquisición con una declaración complementaria.
Cuánto se paga en la renta
La ganancia va a la base del ahorro. Sumando la parte estatal y la autonómica (artículos 66 y 76 de la Ley del IRPF), los tipos son:
- 19 % hasta 6.000 euros.
- 21 % de 6.000 a 50.000 euros.
- 23 % de 50.000 a 200.000 euros.
- 27 % de 200.000 a 300.000 euros.
- 30 % a partir de 300.000 euros.
Si el piso es de varios hermanos, cada uno declara la parte de la ganancia que le corresponde según su porcentaje de propiedad.
Un ejemplo con números
Una persona hereda en 2023 un piso en Barcelona, que se valoró en Sucesiones en 200.000 euros. Entre el Impuesto de Sucesiones del piso, la plusvalía municipal de la herencia, notaría y registro pagó 6.000 euros. En 2026 lo vende por 240.000 euros; paga 7.000 euros de comisión a la inmobiliaria y 2.500 euros de plusvalía municipal por la venta (cifras de ejemplo).
- Valor de transmisión: 240.000 − 7.000 − 2.500 = 230.500 euros.
- Valor de adquisición: 200.000 + 6.000 = 206.000 euros.
- Ganancia: 24.500 euros.
- Impuesto: 6.000 × 19 % + 18.500 × 21 % = 1.140 + 3.885 = 5.025 euros.
Si hubiera tomado como valor de adquisición solo los 200.000 euros, sin los gastos de la herencia, habría declarado 6.000 euros más de ganancia y habría pagado unos 1.260 euros de más.
La plusvalía municipal de la venta
En una venta, la plusvalía municipal la paga quien vende (artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales). Hay que declararla al ayuntamiento en el plazo de 30 días hábiles desde la venta (artículo 110). Tenga en cuenta que:
- Si el valor del suelo no ha subido entre la herencia y la venta, no se paga. Para compararlo, como valor de adquisición se toma el declarado en Sucesiones (artículo 104.5).
- Si la ganancia real del suelo es menor que la que sale con el cálculo por coeficientes, se puede pedir que se aplique la real (artículo 107.5). Conviene hacer los dos cálculos antes de presentar.
- Lo que pague de plusvalía en la venta se resta del valor de transmisión en la renta, como hemos visto en el ejemplo.
Errores habituales
- Pensar que, como ya se pagó Sucesiones, la venta no se declara.
- Usar como valor de adquisición el precio que pagaron los padres al comprarlo, que suele ser mucho más bajo y dispara la ganancia.
- Olvidar sumar el Impuesto de Sucesiones, la plusvalía de la herencia, la notaría y el registro.
- Declarar un valor de adquisición menor que el valor de referencia, lo que suele acabar en una carta de Hacienda.
- Dejar pasar los 30 días hábiles de la plusvalía municipal de la venta.
Si es usted quien hereda pero vive fuera de España, la venta tiene reglas propias como no residente (retención en la escritura y modelo 210). Lo explicamos en nuestra página de renta de no residentes.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar en la renta si vendo el piso por lo mismo que se valoró en la herencia?
Normalmente no habrá ganancia, e incluso puede salir una pérdida, porque al valor de la herencia se suman sus gastos y al precio de venta se le restan los de la venta. Pero la venta hay que declararla igualmente.
¿Puedo restar el Impuesto de Sucesiones que pagué?
Sí, la parte que corresponda al piso. La Agencia Tributaria lo incluye entre los tributos inherentes a la adquisición, junto con la plusvalía municipal de la herencia, la notaría y el registro.
¿En qué declaración de la renta se incluye la venta?
En la del año en que se firma la venta. Si vende en 2026, la ganancia va en la renta de 2026, que se presenta en la campaña de la primavera de 2027.
¿Y si soy mayor de 65 años?
La ganancia está exenta si vende su vivienda habitual siendo mayor de 65 años (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF). Un piso heredado que no es donde usted vive no cumple ese requisito.
¿Quiere que le hagamos los números antes de vender?
Le calculamos la ganancia y la plusvalía municipal con los datos de su herencia, presentamos la plusvalía en plazo y le hacemos la declaración de la renta del año de la venta. Si la herencia aún no está tramitada, nos ocupamos también de Sucesiones. Vea cómo trabajamos en tramitación de herencias e Impuesto de Sucesiones y en declaración de la renta, escríbanos desde contacto o llámenos al 93 311 05 37. La primera consulta es sin compromiso.